איזה תמהיל משכנתא הכי מתאים עבורי

במאמר זה אנסה לפרט באופן מדויק מדוע שאלה זו קשה מאוד למענה ומהם השיקולים המנחים אותי ביותר יועץ משכנתאות בהתאמת תמהיל המסלולים.

אך ראשית אפתח באמרה בסיסית (אקסיומה) בעולם המשכנתאות:
אין משכנתא טובה ואין משכנתא רעה, ישנה משכנתא שמתאימה וישנה משכנתא שאינה מתאימה. לקוח שלוקח משכנתא שאינה מתאימה לו- עשוי להפסד הרבה מאוד כסף. ולקוח שתותאם לו משכנתא לפי צרכיו יחסוך הרבה מאוד כסף

השיקולים המרכזיים בבחירת תמהיל משכנתא נכון הם רחבים מאוד, אפרט כאן כמה מהם:

1. סוג העסקה \ מטרת העסקה
בעסקאות לרכישת דירה למגורים תמהיל המשכנתא יהיה שונה מאשר ברכישת דירה להשקעה. ללקוח צרכים שונים למשל: הצורך בגמישות בפרעון מוקדם לעומת יציבות וודאות.

2. מס' הלווים
כאשר יש לפנינו לווה רווק\ה בעל יכולת החזר ללא עזרה מבין הזוג ניזהר יותר בבניית התמהיל עבורו. ייתכן לכשיהיו שני לווים בהלוואה נוכל לבנות תמהיל משכנתא שיאפשר חיסכון כספי גדול יותר עם רמת סיכון גבוהה יותר.

3. יכולת ההחזר של הלקוח
כאשר אני ניצב לייעוץ ללקוחות בתחילת דרכם עם צפי לעלייה ביכולת ההחזר אני בונה תמהיל משכנתא בהתאם. כאשר בני הזוג עובדים בעבודות מזדמנות נרצה לסלק אלמנטים של שינוי או סיכון. ללקוחות עצמאיים בעלי יכולת החזר משמעותית נבנה תמהיל שיתאים ליכולת ההחזר הטובה שלהם.

4. רגישות הלקוח לשינויים בהחזר

5. גיל הלווים
חשוב לציין כי תכנון משכנתא חייב לכלול התייחסות לגיל הלווים, אופק התעסוקה שלהם, תשלומי פנסיה שלהם הם זכאים ולכלול את מגבלות הבנקים לגבי גילאי הלווים. הרבה לווים אינם לוקחים נתון זה בחשבון בעת שמגיעים לבנק להגיש בקשה למשכנתא.

6. יכולת פרעון עתידי
כחלק מתהליך ייעוץ המשכנתא אני חוזר פעמים רבות על חשיבות ביצוע ראיון "הכר את הלקוח" בדיוק באותו אופן שנערך בבנק. בראיון זה אני מנסה להבין האם יש ללקוח יכולת פרעון עתידית כמו קרן השלמות? קופת גמל? כספיים עתידיים מחיסכון?. נתונים פיננסיים אלו הינם קריטיים בעת תכנון משכנתא נכון!

7. רצון \ אופי הלקוח בלקיחת סיכון
כחלק מתהליך ייעוץ המשכנתא אני חוזר פעמים רבות על חשיבות ביצוע ראיון "הכר את הלקוח" בדיוק באותו אופן שנערך בבנק. בראיון זה אני מנסה לחשוף מהו אופי הלקוח ומהו טעמו ביחס לסיכון. לאופי הלקוח ביחס לסיכון שיקול מכריע בבניית התמהיל

8. מתח הריביות הקיים כיום בשוק בכל אחד ממגזרי הריבית וההצמדות השונות
תכנון משכנתא נכון חייב לכלול הכרה והתעדכנות און ליין בשיעור הריביות השורר בבנקים למשכנתאות, בידיעה איזה בנק מתאים לאיזה לקוח – ובאיזה בנק אפשר לקבל את הריביות הטובות ביותר לכל סוג של תמהיל או עסקה.

כלומר, כאשר אנחנו מתכננים הגשת בקשה עבור לקוח מאוד קשה לענות על השאלה "מהו מסלול המשכנתא הטוב ביותר היום"? כיוון שהדבר כרוך בבחינת הרבה מאוד פרטרים שעליהם אני עובר במהלך הייעוץ עם הלקוח- והתחשבות בהם מביאה לתכנון משכנתא אופטימאלי, צמצום קנסות פירעון מוקדם, קיצור תקופה וחיסכון של כסף רב.