רכישת נכס מקבלן (על הנייר, נכס יד1)

יש לקחת בחשבון מספר גורמים חשובים מאוד ברכישת נכס מקבלן (בבניה, יד1)

א. העסקה ארוכה יותר בזמן  (כאשר בניה ממוצעת של דירה אורכת עד 24 חודשים).

ב. הנכס לא בנוי (רכישה "על הנייר" או בזמן הבניה). הלקוח משלם תמורה ואין קבלת חזקה מיידיצ!! 

ג. ישנה חשיפה שהקבלן יפשוט את הרגל ולא יסיים את הבניה (תקדים "חפציבה" ועוד מקרים רבים).  במצב זה הלקוח שילם כספים ונותר בפועל ללא נכס עד לפיתרון הבעיה.

ד. סכום העסקה לרוב גבוה יותר מדירת יד שנייה.

ה. המשכנתא משולמת במספר תשלומים וגם המחיר הנכס משולם במפסר רב של תשלומים יחסית לעסקאות יד שנייה.

ו. מחיר הדירה כפוף להצמדות שמכיל הקבלן.

בואו ונסקור מס' רכיבים חשובים בעסקת רכישת דירה "יד ראשונה" מקבלן.

הצעת רכישה
לעיתים הקבלן לא מחתים את הלקוחות על חוזה רכישה אלא על הצעת רכישה. הסיבות לכך הן שהקבלן טרם קיבל היתר בניה עבור הפרוייקט או שטרם נחתם הסכם לליווי על ידי בנק. עד שלא יינתן לקבלן היתר בניה והוא יוכל להתחיל בבניית הנכס ולצידו יהיה בנק שינפיק ערבויות לרוכשים אזי הצעת הרכישה משריינת את הנכס עבור הרוכש בלבד אך לא מתבצעים תשלומים בגין מחיר הדירה בפועל. לעיתים נדרש הרוכש לשלם סכום קטן בנאמנות בעת חתימה על הצעת הרכישה כדמי רצינות. 

הסכם רכישה
לאחר שלקבלן יש היתר בניה (ולעיתים אפילו היתר חפירה) והקבלן חתם עם בנק על הסכם ליווי בנקאי- הוא יכול למעשה לחתום על הסכמי רכישה מול קונים ולגבות מהם כסף בגין הרכישה. חוק המכר מסדיר את סדר הגביה כאשר בזמן החוזה ניתן לגבות 7% ממחיר הנכס עד להנפקת ערבות עבור הדייר.

ערבות בנקאית לפי חוק מכר (ערבות חוק מכר)
שטר ערבות שמנפיק בנק בגין תשלומים לחשבון הליווי ברכישת דירה מקבלן. במידה והקבלן נקלע לפשיטת רגל אזי הבנק ישיב ללקוח את הכספים ששילם או שהבנק ידאג להשלמת הבניה.

כיום כאשר רוכשים דירה מקבלן את התשלומים בגין הרכישה ואת כספי המשכנתא יש לשלם רק באמצעות שוברים שאותם מנפיק הבנק המלווה!!

בעת קנית נכס מקבלן יש לוודא כי הוא מלווה ע"י בנק מלווה וכי הרוכש מקבל ערבויות לפי חוק המכר- שיבטיחו את כספו במידה והפרוייקט ייקלע לחדלות פרעון

תשלום עבור הדירה בחלקים
לאחר שהקבלן חתם על הסכם ליווי עם בנק, בחוזה המכר הקבלן והרוכש יכולים להסכים על אופן התשלום בגין רכישת הדירה. הצדדים יכולים להסכים על כל חלוקה המקובלת עליהם.

למעשה ברגע שיש ערבות לפי חוק המכר יוכל הלקוח לשלם את מלוא מחיר הדירה (גם אם טרם מוכנה) וזאת כיוון שיש לו ערבות שמכסה את הספים שהשקיע ברכישה. ברגע שישנה ערבות לפי חוק המכר יסכים גם הבנק שנותן לרוכש הלוואת משכנתא להקדים את מלוא תשלום המשכנתא לקבלן.

משיכת משכנתא בחלקים
במקביל לתשלום הדירה בחלקים יכול הלווה למשוך את הלוואת המשכנתא בחלקים, חלקים אלו נקראים מנות. חשוב לדעת שלכל מנה כזו של משכנתא יקבעו התנאים (ריבית) נכון ליום משיכתה- כלומר ביום החתימה על המשכנתא כולה אי אפשר לדעת מה תהייינה הריביות בעת המשיכות העתידיות בעוד חודשים ואף שנים מספר. הדבר כמובן יוצר חשיפה רבה, כאשר לקוח חותם על הסכם הלוואה היום מול הבנק, ואת מנת ההלוואה האחרונה ימסור עם קבלת המפתח בעוד שנה וחצי. לא ניתן לדעת היום מה יהיו התנאים של המנה האחרונה בהלוואה.  

הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה\מדד\דולר
הקבלן רשאי לקבל מן הלקוח רק חלק ממחיר הדירה בעת בנייתה, אולם עבור החוב שנותר ללקוח לשלם, רשאי הקבלן להחיל מנגנון הצמדה שישמור על ערך מחיר הדירה.

רוב הקבלנים מצמידים את יתרות החוב של הלקוחות לאחת מהאפשרויות הבאות:

• מדד המחירים לצרכן
• מדד תשומות הבניה
• שער הדולר
• הגבוה מבין שלושת אפשרויות אלו

הדרך להגן על הלקוח בעת רכישת דירה מקבלן מהצמדות אלו, הוא בהקדמת התשלומים בגין רכישת הדירה.

הקדמת תשלומים
הלווה רשאי לדרוש מן הקבלן אפשרות להקדים תשלומים (בין אם יש ברשותו את הכסף באופן נזיל, או שהוא יכול לפנות לבנק ולמשוך קודם את כספי המשכנתא). כמובן שהקדמת תשלומים פוטרת את הלקוחות ממנגנון ההצמדה בגין כל הסכומים ששילם לקבלן בפועל.

גם כאן תכנון נכון של מסלולי המשכנתא, תקופת ההלוואה, סדר משיכת הכספים ובסיסי ההצמדה הינו מכריע וקריטי בחיסכון הכספי ללקוח. תכנון משכנתא לא נכון ברכישות מעין אלו עלול לחשוף את הלקוח לקנסות פרעון מוקדם, הצמדות יתרות וחשיפה גבוהה מאוד לשינויי ריבית עם התמשכות העסקה. גם כאן סיוע של יועץ משכנתאות מומחה יכול חסוך עשרות אלפי ₪ עוד טרם הכניסה לדירה, כסף שיכול לשמש את הלווים להשבחת הדירה והתקנת ציוד וריהוט איכותיים יותר במקום לשלם את הכספים הללו לקבלן ולבנק.